“Despejo” está entre os termos mais buscados de toda a locação, por proprietários que precisam retomar o imóvel e por inquilinos com medo de perder o teto. A Lei nº 8.245/1991 organiza o tema com uma premissa que vale para os dois lados: despejo é processo judicial, com causas típicas, prazos e defesas.
Regra zero: nada de justiça com as próprias mãos
O art. 5º é direto: seja qual for o fundamento do fim da locação, a retomada se faz por ação de despejo. Trocar fechadura, cortar serviços, esvaziar o imóvel, tudo isso é ilegal e pode custar caro ao locador, inclusive criminalmente. O mesmo roteiro do aluguel atrasado vale aqui: cobrar, notificar, e então agir judicialmente.
As causas mais comuns de despejo
| Causa | Base legal | Observação |
|---|---|---|
| Falta de pagamento de aluguel e encargos | Art. 9º, III | Inquilino pode purgar a mora em 15 dias |
| Infração legal ou contratual (sublocação proibida, danos, uso indevido) | Art. 9º, II | Exige prova da infração |
| Denúncia vazia (contrato ≥ 30 meses findo) | Art. 46, §2º | Sem necessidade de motivo; 30 dias para desocupar |
| Uso próprio, de cônjuge, ascendente ou descendente | Art. 47, III | Para contratos curtos prorrogados |
| Reparações urgentes determinadas pelo poder público | Art. 9º, IV | Quando não puderem ser executadas com o imóvel ocupado |
| Locação ininterrupta por mais de 5 anos | Art. 47, V | Denúncia vazia em contratos curtos |
A purga da mora: a defesa do inquilino
Na ação por falta de pagamento, o inquilino citado pode evitar o despejo pagando tudo em 15 dias, débito atualizado, multas, juros, custas e honorários (art. 62, II). O benefício não vale para quem já o utilizou duas vezes nos últimos 24 meses.
Quando cabe liminar de desocupação em 15 dias
O art. 59, §1º lista hipóteses em que o juiz pode determinar a desocupação liminarmente, em 15 dias, mediante caução do autor, entre elas:
- Locação sem garantia com aluguel em atraso (inciso IX), a contrapartida legal de alugar sem garantia;
- Fim do prazo da locação para temporada;
- Morte do inquilino sem sucessor legítimo na locação;
- Necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público;
- Término do prazo notificado da denúncia vazia sem desocupação.
Para o proprietário, o despejo bem-sucedido é o que vem documentado: contrato escrito, cobranças formais, notificação e prova. Para o inquilino, a defesa é a mesma palavra: documentos, recibos, comprovantes e o laudo do estado do imóvel.
O dia seguinte ao despejo: o estado do imóvel
Retomado o imóvel, por despejo ou acordo, começa a segunda conta: os danos. Imóveis desocupados sob litígio raramente voltam bem. A vistoria de saída feita na imissão na posse, comparada ao laudo de entrada, documenta o prejuízo para cobrança (inclusive do fiador, se houver), os critérios estão em desgaste natural × dano.
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O proprietário pode despejar o inquilino sem justiça?
Não. A retomada do imóvel exige ação judicial (art. 5º). Trocar fechadura, cortar água ou luz ou remover pertences por conta própria pode configurar exercício arbitrário das próprias razões e violação de domicílio, com responsabilização civil e criminal do locador.
O que é denúncia vazia?
É a retomada do imóvel sem necessidade de justificar motivo. Cabe, em regra, após o fim de contratos escritos de 30 meses ou mais (art. 46): o locador denuncia com prazo de 30 dias para desocupação. Em contratos mais curtos prorrogados, a denúncia vazia só é possível após 5 anos de locação ininterrupta (art. 47, V) ou nas hipóteses motivadas do art. 47.
Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento?
Varia conforme a comarca. O rito prevê citação, prazo de 15 dias para o inquilino pagar (purga da mora) ou contestar e, na procedência, prazo de desocupação, em regra 30 dias, ou 15 quando concedida liminar (locação sem garantia, art. 59, §1º, IX). Com acordo, tudo pode ser mais rápido.
O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
Sim, na ação por falta de pagamento: pagando o débito integral atualizado (aluguéis, encargos, multas, juros, custas e honorários) em 15 dias da citação, a purga da mora (art. 62, II). O recurso não pode ter sido utilizado nos 24 meses anteriores por duas vezes (art. 62, parágrafo único).
Fontes consultadas
- Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato (Planalto).
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Referências à Lei nº 8.245/1991; para casos concretos, consulte um advogado. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.