Fiador de aluguel: como funciona, até onde vai a responsabilidade e como sair

“Fiador aluguel como funciona” é uma das buscas mais comuns do tema locação, feita tanto por quem precisa de um fiador quanto por quem foi convidado a ser um. As duas perspectivas precisam da mesma informação: o tamanho real do compromisso. E ele é maior do que a maioria imagina.

Quais são os requisitos para ser fiador de aluguel?

A Lei do Inquilinato não traz uma lista fixa de requisitos para o fiador: quem define as exigências é o proprietário ou a imobiliária, dentro do que o contrato estabelecer. Na prática do mercado, costuma-se pedir renda mensal comprovada de duas a três vezes o valor do aluguel, nome sem restrição de crédito e, com frequência, imóvel próprio quitado.

Os pontos normalmente avaliados na análise do fiador são estes:

• Renda comprovada: em geral de 2 a 3 vezes o valor do aluguel, demonstrada por holerite, extratos, declaração de imposto de renda ou pró-labore;
• Imóvel próprio quitado: muitas imobiliárias exigem pelo menos um imóvel registrado em nome do fiador, às vezes na mesma cidade ou comarca do imóvel alugado;
• Situação de crédito regular: consulta a órgãos de proteção ao crédito e à regularidade do CPF;
• Anuência do cônjuge: quando o fiador é casado, em regra se exige a assinatura do cônjuge; a falta dessa anuência pode comprometer a validade da fiança;
• Documentação completa: documento de identidade, CPF, comprovante de residência, comprovantes de renda e, quando há imóvel, a matrícula atualizada e certidões negativas;
• Vínculo estável: tempo de emprego, atividade autônoma consolidada ou aposentadoria costumam pesar na análise.

Nada disso é obrigatório por lei: cada imobiliária tem sua política, e um mesmo perfil pode ser aprovado em um contrato e recusado em outro. Se o fiador não for aprovado, vale comparar as outras garantias do art. 37, como a caução em dinheiro e o seguro-fiança. E, aprovado o fiador, o passo seguinte é documentar o estado do imóvel com a vistoria de entrada, porque é ela que limita o que pode ser cobrado do inquilino, e do fiador, na devolução.

O que o fiador garante

A fiança é a garantia do art. 37, II da Lei nº 8.245/1991. O fiador responde, com o próprio patrimônio, por tudo o que o inquilino dever na locação:

• Aluguéis e encargos em atraso (com multa, juros e correção);
• Contas vinculadas ao imóvel e condomínio;
• Multas contratuais, inclusive por rescisão antecipada;
• Danos ao imóvel apurados na devolução.

O risco que ninguém conta: o bem de família

A regra geral do direito brasileiro protege o único imóvel residencial da família contra penhora (Lei 8.009/90). Mas há uma exceção expressa: a fiança em contrato de locação (art. 3º, VII), validada pelo STF. Em termos diretos: o fiador pode perder a casa própria por dívida de aluguel alheia. É o motivo pelo qual a decisão de ser fiador merece o mesmo cuidado de um empréstimo de alto valor.

Até quando dura a responsabilidade

Pelo art. 39, salvo cláusula em contrário, a fiança vai até a entrega das chaves, mesmo que o contrato original de 30 meses tenha virado prazo indeterminado. Contrato vencido não libera o fiador automaticamente.

Para o fiador, dois documentos valem ouro: o termo de entrega de chaves (marca o fim da responsabilidade) e o laudo de vistoria de saída (delimita os danos pelos quais ele pode ser cobrado).

Como sair da fiança (art. 40)

O fiador pode se exonerar nas hipóteses do art. 40, as principais:

1. Prorrogação por prazo indeterminado: o fiador notifica o locador e fica obrigado só pelos 120 dias seguintes (art. 40, X). O locador pode então exigir nova garantia do inquilino em 30 dias, sob pena de rescisão;
2. Morte do fiador, exoneração judicial e demais hipóteses legais (falência, ausência, etc.).

Alternativas ao fiador

Se encontrar fiador virou obstáculo, as demais garantias do art. 37 resolvem: caução de até 3 aluguéis (devolvida corrigida), seguro-fiança (custo não recuperável, aprovação rápida) ou locação sem garantia (com liminar de despejo como contrapartida). O comparativo completo está em garantias locatícias, e as regras da caução, em caução de aluguel. Lembre: exigir fiador e caução juntos é vedado (art. 37, parágrafo único).

O interesse do fiador na vistoria

Como o fiador paga pelos danos que o inquilino não pagar, o laudo de entrada também o protege: sem ele, a cobrança de danos na saída vira estimativa unilateral, e a conta sobra para quem garantiu. Fiador prudente pede cópia do laudo de entrada assinado e, na devolução, confere o de saída antes de qualquer acerto (critérios em desgaste natural × dano).

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Perguntas frequentes

Fontes consultadas

• Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato, arts. 37, 39 e 40 (Planalto).
• Lei nº 8.009/1990, impenhorabilidade do bem de família, art. 3º, VII (Planalto).
• Código Civil, Lei nº 10.406/2002, arts. 818 a 839 (fiança) e art. 1.647 (outorga do cônjuge).