Antes de assinar qualquer contrato de aluguel, alguém vai perguntar: “qual é a garantia?”. A resposta possível está no art. 37 da Lei nº 8.245/1991, que lista exatamente quais garantias o locador pode exigir, e uma regra de ouro que muita imobiliária ignora: só pode uma.
As quatro garantias do art. 37
1. Caução
Pode ser em bens móveis, imóveis ou, o caso mais comum, em dinheiro, limitada ao equivalente a três meses de aluguel, depositada em poupança e devolvida corrigida no fim do contrato (art. 38). É a garantia mais simples e mais barata para o inquilino, porque o dinheiro volta. Todas as regras estão no guia completo da caução de aluguel.
2. Fiança (fiador)
Um terceiro, normalmente com imóvel próprio, responde pelas obrigações do inquilino. Não custa dinheiro, mas exige encontrar quem aceite o risco. O fiador responde, em regra, até a entrega das chaves, e as hipóteses de exoneração estão no art. 40 (na prorrogação por prazo indeterminado, pode se exonerar com notificação, ficando obrigado por mais 120 dias).
3. Seguro de fiança locatícia
O inquilino paga um prêmio (tipicamente um percentual do aluguel anual) a uma seguradora, que garante o locador. É rápido e dispensa fiador, mas o prêmio não é devolvido, é custo puro. Comum em locações via imobiliárias e plataformas. Veja em detalhe como funciona o seguro-fiança, quanto custa e quando vale a pena.
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
O inquilino aplica um valor em fundo de investimento e cede as quotas em garantia ao locador. Menos comum no varejo, aparece em locações de maior valor.
Comparativo rápido
| Garantia | Custo para o inquilino | O dinheiro volta? | Ponto de atenção |
|---|---|---|---|
| Caução | Até 3 aluguéis imobilizados | Sim, corrigido | Retenção exige prova de dano |
| Fiador | Zero | Não se aplica | Difícil de conseguir; risco recai no fiador |
| Seguro-fiança | % do aluguel anual | Não | Custo recorrente não recuperável |
| Cessão de quotas | Valor aplicado em fundo | Sim, conforme o fundo | Menos ofertada no mercado |
A regra de ouro: uma garantia só
O parágrafo único do art. 37 é direto: é vedada mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Caução + fiador, fiador + seguro, qualquer combinação, tudo vedado. A exigência de dupla garantia é nula e configura contravenção prevista na própria lei (art. 43, II).
Locação sem garantia existe, e tem contrapartida
A lei também permite alugar sem garantia nenhuma. Para equilibrar o risco, o art. 59, §1º, IX dá ao locador a possibilidade de liminar de despejo em 15 dias na ação por falta de pagamento quando a locação não tem garantia. É o modelo usado por várias plataformas digitais de aluguel.
Seja qual for a garantia, o acerto final dela depende sempre da mesma prova: o estado do imóvel na entrada e na saída. Garantia define de onde sai o dinheiro; a vistoria define se ele é devido.Toda garantia termina numa comparação de estado. Gere laudos comparáveis com a VistoriaJá. Ver como funciona →
Como fechar o ciclo da garantia sem disputa
- Escolha uma garantia e recuse dupla exigência, é seu direito (art. 37, parágrafo único);
- Na entrada, registre o estado do imóvel com a vistoria de entrada (checklist completo aqui);
- Na saída, repita com a vistoria de saída e compare;
- Acerte a garantia com base na diferença documentada, nunca em estimativa verbal. Em caso de dúvida sobre o que pode ser cobrado, reveja desgaste natural × dano.
A prova que toda garantia precisa
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Pode exigir fiador e caução juntos?
Não. O parágrafo único do art. 37 veda a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade da exigência. É uma das cláusulas ilegais mais comuns em contratos de locação.
Existe aluguel sem garantia?
Sim, a lei permite locação sem garantia. Como contrapartida, o locador ganha a possibilidade de liminar de despejo em 15 dias no caso de falta de pagamento (art. 59, §1º, IX), o que torna a modalidade menos arriscada do que parece.
O fiador pode sair da fiança no meio do contrato?
O art. 40 lista as hipóteses de exoneração, entre elas, na prorrogação por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar notificando o locador, permanecendo responsável por 120 dias após a notificação. Fora dessas hipóteses, a fiança em regra acompanha o contrato até a entrega das chaves.
Qual garantia sai mais barata para o inquilino?
A caução tende a ser a mais barata: o dinheiro volta corrigido no fim do contrato se não houver débitos nem danos. Seguro-fiança e título de capitalização têm custo não recuperável ou de recuperação parcial. Fiador não custa dinheiro, mas custa a relação, e nem todo mundo tem quem aceite.
Fontes consultadas
- Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato (Planalto).
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Referências à Lei nº 8.245/1991; para casos concretos, consulte um advogado. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.