Inquilino é obrigado a pintar o imóvel na saída? O que a lei realmente exige

É provavelmente a cobrança mais comum na devolução de um imóvel alugado: “precisa entregar pintado”. Mas a Lei nº 8.245/1991 não tem nenhum artigo que obrigue pintura na saída. O que existe é uma regra mais inteligente, e que pode jogar tanto a favor do inquilino quanto do proprietário, dependendo do que foi documentado.

O que a lei diz de verdade

A regra é o art. 23, III: o inquilino deve “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. Aplicada à pintura, ela gera três cenários:

Quando o inquilino pode ser obrigado a pintar o imóvel?

A resposta depende menos do contrato e mais da diferença entre o estado de entrada e o de saída. Alguns exemplos do que costuma cair em cada lado:

• Desgaste natural (em regra, não se cobra): tinta levemente desbotada pelo sol, amarelamento pelo tempo, pequenas marcas de encosto de móveis, sujeira superficial que sai com limpeza. É a deterioração do uso normal protegida pelo art. 23, III.
• Dano causado durante a locação (pode ser cobrado): furos de prateleiras e suportes, riscos e rabiscos, manchas de infiltração provocada por descuido, mofo por falta de ventilação, parede pintada em outra cor sem autorização, remendos malfeitos. Aqui a recomposição da pintura, total ou pontual, é uma exigência legítima.
• Pintura já danificada na entrada (não se cobra): se o imóvel foi entregue com paredes manchadas, descascando ou com tinta antiga, devolvê-lo no mesmo estado cumpre a obrigação. Exigir pintura nova nesse caso seria valorizar o imóvel às custas do inquilino.
• Imóvel recebido recém-pintado e devolvido com dano (pode ser cobrado): quem recebeu paredes impecáveis responde pelo que ultrapassar o uso normal, na medida do dano, não do imóvel inteiro.

Em todos esses casos, quem decide é a comparação entre a vistoria de entrada e a de saída. Sem esse par de documentos, a conversa vira palavra contra palavra: o proprietário estima o prejuízo por memória e o inquilino não tem como provar que a marca já existia. Com fotos datadas e geolocalizadas dos dois momentos, cada parede tem um antes e um depois, e a cobrança fica limitada ao que realmente mudou. Os critérios de enquadramento estão detalhados em desgaste natural × dano no imóvel alugado. E quando não existe laudo de entrada para comparar, veja quem paga pelos danos na saída.

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E a cláusula do contrato que exige pintura?

Muitos contratos trazem cláusula de “devolver com pintura nova”. A validade dessa exigência, quando as paredes têm apenas desgaste do tempo, é discutível, porque cobraria do inquilino justamente o que o art. 23, III protege. O que se sustenta com tranquilidade é a exigência de restituir o estado de entrada: quem recebeu paredes impecáveis e devolve paredes danificadas repõe a pintura; quem recebeu pintura cansada não tem que entregar pintura nova.

A pergunta certa nunca é “o contrato manda pintar?”, e sim “em que estado a pintura estava na entrada, e em que estado está agora?”. Contrato não substitui prova.

O papel do tempo de contrato

Pintura tem vida útil. Após anos de locação, o desbotamento e pequenas marcas de convivência são o resultado esperado do uso normal, é exatamente o que a lei chama de deterioração do uso regular. Em contratos curtos, o mesmo nível de marcas pode pesar diferente. Essa gradação faz parte da análise de desgaste natural × dano.

Como evitar a briga (dos dois lados)

1. Na entrada: fotografe todas as paredes de todos os cômodos, incluindo close de qualquer marca existente, o checklist de vistoria de entrada cobre isso cômodo a cômodo.
2. Durante: quer pintar de outra cor? Peça autorização por escrito e combine o estado de devolução.
3. Na saída: repare danos pontuais antes da vistoria de saída, retoque costuma custar menos que a cobrança.
4. No acerto: compare os dois laudos. Divergência sobre pintura se resolve com fotos datadas, não com memória, e o laudo vale como prova.

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O acerto da pintura normalmente acontece junto com a devolução da caução e a entrega das chaves, vale ler os dois guias antes de fechar o contrato.

Perguntas frequentes

Fontes consultadas

• Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato, art. 22, I e art. 23, III (Planalto).
• Código Civil, Lei nº 10.406/2002, arts. 566 e 569 (locação de coisas) (Planalto).